EL PROCEDIMIENTO DE INMATRICULACIÓN DE FINCAS

Podemos definir la inmatriculación como aquel asiento de inscripción de dominio que inicia la historia tabular de una finca registral, mediante una completa descripción de la misma y una perfecta constatación de su titularidad dominical. La primera inscripción de cada finca será de dominio, por lo que si está disgregado en usufructo y nuda propiedad, corresponde al segundo la inmatriculación.

Como premisa para poder practicar una inmatriculación es necesario tener certeza de que la finca no está ya inscrita en el Registro, por lo que se debe proceder a realizar una búsqueda en los índices del registro, tanto de titularidades como de fincas, hasta descartar unas posible doble inmatriculación.

Como requisito común a cualquier medio de inmatriculación será preciso que se aporte junto al título inmatriculador certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en términos totalmente coincidentes con la descripción de ésta en dicho título, y que la finca esté catastrada a nombre del transmitente o del adquirente.

Los principales medios de inmatriculación son los siguientes:

1. Expediente de Dominio. Se trata de un procedimiento por el que la autoridad judicial provee al propietario de una finca- que carece de título escrito de su derecho- de un título supletorio con el que pueda inmatricular la finca.

Los trámites del expediente de dominio están recogidos en el Reglamento de la Ley Hipotecaria, debiendo destacar, que entre los documentos que hay que aportar al Juez está, además de los acreditativos de su derecho, una certificación catastral y otra del Registro de la Propiedad probatoria de la falta de inscripción de la finca. Resuelto el Expediente (en el que se habrá citado a aquel de quien procedan los bienes o sus causahabientes, si fueran conocidos, así como a los titulares de las fincas colindantes, y en general, a todas las personas ignoradas a quienes pueda perjudicar la inscripción solicitada) el Juez dictará auto declarando justificados o no los extremos solicitados, siendo título suficiente inscribible el TESTIMONIO del auto firme, que se insertará literalmente.

2. Inmatriculación por título público de adquisición. Su esencia radica en el encadenamiento de dos adquisiciones sucesivas, la segunda es la que se pretende inmatricular, y la primera la que funda el derecho del transferente. Cuatro son los requisitos que se exigen:

– Que la finca no esté inmatriculada.

– Que el transmitente o causante acredite la previa adquisición de la finca que se pretende inscribir mediante un título público o, en su defecto, que al título inmatriculador se acompañe acta de notoriedad acreditativa de que aquél es tenido por dueño. Es decir, se ha de presentar en el Registro una escritura pública de adquisición- título inmatriculador-en la que el transmitente acredite de forma fehaciente la previa adquisición de su derecho. Cuando no se pueda acreditar del modo dicho anteriormente, podrá suplirse este requisito mediante acta de notoriedad.

– Que en el título se exprese la referencia catastral de la finca y que se incorpore una certificación catastral descriptiva de la misma y un plano de su ubicación, en términos totalmente coincidentes con la descripción de la finca en el título.

– Que previamente a la práctica del asiento de inmatriculación se publique el edicto correspondiente, que se mantendrá durante un mes en el tablón de anuncios del Ayuntamiento al que corresponda la finca.

3. Inmatriculación por certificación administrativa de dominio. La inmatriculación se practicará mediante certificación del Estado, Ayuntamiento, Iglesia, etc. Que exprese el título de adquisición o el modo en que el derecho fue adquirido, expedida por el funcionario con facultad de certificar de la entidad interesada en la inscripción. También es necesaria la publicación de edicto.

Para finalizar, hay que señalar que, conforme al Reglamento Hipotecario, los medios de inmatriculación no son únicamente los regulados en la Ley Hipotecaria, sino que tendrá lugar por títulos, cualquiera que sea su fecha , que fueran directamente inscribibles con arreglo a leyes o disposiciones especiales. Entre esos medios cabe citar, entre otros, los siguientes:

– La certificación expedida por los jefes de las dependencias de recaudación, Presidentes de la Diputación, Alcaldes o funcionarios a quienes corresponda.

– Los títulos derivados de la expropiación forzosa.

– Acta de ordenación de la propiedad de fincas por concentración parcelaria.

– Acuerdo de reparcelación urbanística.

Este procedimiento es cada día más frecuente, sobre todo en las pequeñas poblaciones y se da sobre todo cuando personas mayores fallecen y los herederos se encuentran con que los trámites no se ha realizado debidamente en vida del causante.

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